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    房地產企業做好資金籌集的方法和措施

    作者:未知

      摘 要 房地產企業發展過程中最為重要的一個問題便是籌資,尤其是在當今競爭日趨激烈的經濟環境下,房地產企業更應使用科學合理的籌資手段,更為快速地適應市場環境。本文通過分析目前我國房地產企業的籌資現狀,明確了籌資應遵循的基本原則,提出了企業資金籌集的具體措施與方法。
      關鍵詞 房地產企業 資金籌集 方法與措施
      一、前言
      資金是企業得以發展的基礎條件,當前我國大部分企業出現資金短缺現象,尤其是房地產行業。在國民經濟產業中,房地產企業屬于第三產業,項目開發屬于一種資金有效投入與增值回收的過程。任何企業的創立與發展過程都需要籌集資金,房地產企業也不例外。作為一種密集型產業,企業需要運用大量資金,單憑自身的資金積累,企業的施工過程很難進行,需要運用多種渠道籌集資金,分散風險,并建立科學合理的資金管理體系,以使房地產企業獲得更好更快的發展。
      二、房地產企業的籌資現狀
      籌集資金可以支持房地產企業的開發建設過程,通過各種渠道籌集資金主要是為了確保企業資金的正常運轉。以合理的成本、科學的方式籌集資金是房地產企業運轉過程中的關鍵環節。當前我國房地產企業的籌資現狀不容樂觀,企業無法獲得有效的外源資金支持,長期陷入投資回收期長與持續再生產的矛盾中,無法實現良性循環。
      (一)銀行信貸為主要籌資渠道
      目前我國房地產企業的籌資結構體現出了明顯的貸款傾向,籌集資金主要來源于自有資金與傳統的外源籌資。自有資金主要包括企業前期的資本積累及股權融資,而傳統的外源籌資則包括銀行信貸及其他資金來源等。據調查發現,我國房地產行業的籌資出現三足鼎立局面,銀行貸款、自有資金以及其他資金來源占據總籌資份額的80%以上,其中銀行貸款是最為主要的資金來源,房地產企業對銀行貸款已過度依賴,一旦資金鏈條出現問題,風險將由開發商直接傳至銀行,資金來源單一已成為影響企業發展壯大的重要因素,不但導致房地產企業的資產負債率增高,也使銀行的不良貸款率持續增長。
      (二)債券所占比例較小
      上市籌資不但可以化解金融風險而且可以降低籌資成本,但出于金融機構的安全性考慮,我國對房地產企業上市制定了嚴格的審批規則,房地產企業短時間內還無法實現上市期望,企業籌資結構中,股票與債券的比例較小。與一般債券相比,房地產債券收益較高,且具備足夠的安全性,但受國家政策制度的限制,房地產債券并不常見,發行債券的企業也屈指可數,加之債券市場運行機制存在缺陷,國內大部分房地產企業并不考慮使用此種籌資手段。
      (三)缺乏健全可行的法律制度
      雖然我國近來頒布了一系列的企業籌資法規,但缺乏健全可行的法律體系,相關的規定內容也較為模糊。面對日益激烈的市場經濟環境,房地產企業亟須強大的法律體系作支撐,但我國關于房地產籌資方面的法律制度明顯缺失,導致資金持有者與提供者不能平衡彼此的利益關系。嚴密的法律體系是支撐金融市場發展的有效基礎,只有不斷完善房地產籌資方面的法律法規,才可以使其走上規范的發展道路。
      三、選擇籌資方式應考慮的因素
      (一)企業規模
      在選擇籌資方式方面,企業規模是必須考慮的要素之一,不同規模的企業籌資結構不同,小企業規模較小、市場風險較大且資金信譽較低。因此,一般采用私人借貸、家庭籌資等方式;中型企業一般采用股票籌資方式,但受自身經營形式的限制,企業一般很難發行股票債券,部分中型企業也采用借貸、家庭籌資等方式;大型企業具有自由選擇籌資方式的優勢,它們可以自由選擇銀行借貸、股票、債券等籌資方式,并根據籌資成本選擇最適合企業的籌資方式。
      (二)企業業績
      企業業績在籌資過程中占據十分重要的地位,較好的業績會使企業較易獲得外部籌資,良好的業績一般表明企業具有更廣闊的發展前途與更大的資金信譽,向銀行等金融機構借貸也就更加容易。反之,如果企業業績不穩定,則表明資金信譽較差,只能更多的依賴內部籌資。
      (三)企業資金管理與運營能力
      企業的資金管理水平是審查企業還款能力的重要因素,企業缺乏必要的財力支持,資金管理水平較低,會很難由銀行獲得貸款。同時,資金運營能力較差的企業也不適合籌資規模較大且籌資過程較復雜的方式。
      (四)企業發展階段
      處于不同發展階段的企業,籌資方式也有所不同。創業階段,因企業具體情況模糊,風險較大,一般依靠創建者的自有資金。正常營業階段,企業具備了較好的營業績效,向銀行等其他金融機構的借款可能性增加。較大規模階段,企業獲得了更廣泛的籌資來源,可以使用股票、債券等籌資方式。
      四、房地產企業籌資原則
      (一)合法性
      房地產企業的籌資活動將會影響社會的資金流向,并涉及了重要的經濟權益。我國房地產企業的籌資渠道較多,為了維護交易各方的合法權益,我國對不同行業、不同渠道的籌資方式都做了相應規定,以免因非法籌資行為為企業帶來不必要的經濟損失。因此,在籌資過程中,房地產企業應嚴格遵循合法性原則。
      (二)合理性
      籌資主要是為了擁有一定數量的運營資本,以維持企業一段時期的經營與發展。籌資過程中,房地產企業還應遵循合理性原則。合理要求企業的籌資方式與資金數量都符合規定,企業選擇籌資方式時應綜合考慮自身的發展情況、項目的開發周期等因素。籌資方式選擇失誤將會嚴重影響資金的使用效率,資金數額應是項目開發所需要的資本限額,既避免因資金不足影響經營過程,又防止因資金過量影響籌資效益。同時企業籌資過程中還應合理確定資本結構,確定股權與債務的合理比例,既避免因債務過多導致財務風險增高,又要合理運用債務運營,提高資本的收益水平。
      (三)及時性
      當前我國房地產行業競爭日益激烈,購買地皮、工程建造等方面都不能耽誤,合適的時間、合理的資本結構將會為企業節省更多籌資成本,減少經營損失。為此,房地產企業籌資時應盡力滿足及時性原則,不但應避免因籌資過早出現的資本閑置現象,而且還應防止因籌資延后錯失房地產項目的最佳開發時機。   (四)利益最大化
      籌資主要是為了企業取得最大的經濟效益,利益主要指的是在考慮資金時間價值的條件下,企業一段時期內獲得的稅后利潤。除銷售收入外,企業利益還受籌資成本、經營費用、收益時間、稅率等多種因素的影響,企業籌資時應注重提升經濟利益。發行股票需要支付股利,發行債券需要企業支付利息,籌資成本越低,企業所獲得的利益就越大。因此,在籌資前期,房地產企業應分析企業的預期收益,并選擇最佳的籌資方法。
      五、房地產企業資金籌集的措施與方法
      (一)健全相應的政策制度
      當前房地產企業籌資困難的首要原因便是相應的政策制度不夠完善,籌資市場缺乏一定的穩定性。為此,相關政府部門應健全相應的政策制度。首先,完善相應的法律法規,為房地產行業的籌資領域開辟多種渠道。我國現行的法律建設速度遠遠滯后于房地產市場的發展速度,一定程度上制約著房地產的發展壯大。政府機構應積極完善現行的法律制度,并借鑒國外的先進管理經驗,結合當前的房地產市場現狀,修改補充籌資方面的法律條例,確保房地產企業可以認真履行自身責任。其次,應加強房地產籌資工程中的風險監督,確保將金融風險降至最低,同時還應建立健全可行的建立金融控制體系,確保企業資金的安全性。最后,應完善房地產行業的信用評級系統,建立完善合理的信用評級制度,確保評級過程的公平公正。有效的信用評級系統是保障房地產金融發展的重要前提,為此有關監管部門可以借鑒國外的先進經驗,將評級的公允性外包,自己僅負責監管工作。
      (二)構建完善的籌資體系
      成熟的房地產市場,開發商的資金來源并非銀行貸款與發行股票,而是主要采用債券發行、投資基金、抵押貸款證券化等方式進行籌資,當前貸款比例過高現象并不利于房地產企業的健康發展。企業應實行多方投資、多方承擔風險的籌資體系,鼓勵多元化的房地產籌資鏈條,這樣不但可以利于籌集資金而且還可以分散潛在風險。此方面美國房地產行業運用的十分恰當,美國房地產資金大多來源于多元化的股權結構。例如,保險企業、養老基金、房地產投資基金等都是股東,從而形成了資金實力較強的企業群體。我國應根據當前的房地產發展現狀,借鑒美國的先進經驗,構建系統完善的資金籌集體系。
      (三)構建多種籌資渠道
      首先,應發展房地產信托機構,銀行貸款條件的增多使得信托業務重新獲得企業關注。與一般的金融機構相比,信托機構具備便捷方便的籌資渠道,當前的信托籌資發展遇到了一定障礙,為此國內金融機構應不斷創新融資機構,促使信托系統的進一步優化。其次,還應積極推進租賃籌資計劃,資產擁有者可以將資產租賃給使用者,從中獲取租賃費用。這種方式拓寬了房地產的籌資渠道,緩解了傳統的籌資壓力,為房地產企業引進外資提供了良好的外界條件。再次,還應加快房地產籌資方式的證券化發展,促使房地產資金的分割交易,加快資產的流動速度,當前我國的證券化市場摻雜了過多的政治因素,行政化遠遠超過了市場化,違背了市場基本發展規律。因此,實現企業籌資方式的市場證券化已迫在眉睫。最后,房地產企業還應發展投資基金計劃,通過發行收益憑證籌集資金,再將籌集的資金投向房地產市場,降低企業對銀行信貸的依賴性,推進房地產行業的多元化發展。
      六、結束語
      房地產企業的良性發展需要足夠的資金支持,籌資過程中,開發商應轉向資本市場尋求最佳的籌資結構。籌資過程中企業將不可避免地受到自身規模、信譽度以及發展階段的影響,為了在激烈的競爭中獲得一席之地,企業應選擇科學的籌資方式,構建多元化的籌資渠道。同時政府機構也應完善相關的法律制度,規范房地產企業籌資市場的秩序。
      (作者單位為蕪湖市寶能地產有限公司)
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    論文來源:《經營者》 2015年11期
    轉載注明來源:http://www.361tx.com/3/view-12703268.htm

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